Повномасштабне російське військове вторгнення спричинило катастрофічні руйнування українських міст і сіл. Мільйони людей втратили домівки чи опинилися в ситуації нестачі житла. Перспективи майбутньої соціально справедливої житлової політики в Україні обговорювали на першому форумі проєкту «Нова житлова політика», що відбувся четвертого червня 2022 року. 

Проблеми

Державна житлова політика в Україні була економічно неефективною, соціально несправедливою і несталою, вважає дослідник Павло Федорів. Невідповідність між доходами людей та економікою держави, великі витрати на житло низької якості не сприяли реалізації права на житло. Масова приватизація в 90-х закріпила наявні на той момент нерівності і заклала проблему як збереження, так і належного утримання житла. Тривалий час власники не розуміли, що саме вони є відповідальними за стан будинків. Багато українців очікували від держави неринкових механізмів фінансування житла (як-от квартирна черга). Парадоксально, але при цьому громадяни схвалювали вихід держави з регулювання ринку житла. 

За словами соціологині Альони Ляшевої, після здобуття Україної незалежності розпочалася комерціалізація державних забудовних компаній. «Механізми фінансування цих процесів мало чим відрізнялися від фінансових пірамід», – зазначає дослідниця, наводячи як приклад сумнозвісну історію з банком «Аркада». Такий розвиток викликав велику кількість соціальних проблем, заборгованість, сфокусованість на отриманні житла через купівлю, а не через оренду і, зрештою, просторовий хаос і нерівномірний регіональний розвиток. Саме тоді в Україні почала розвиватися домоволодіння заради отримання прибутку. 

«Нерозрізнення житла як місця для проживання і як інвестиції зробили його недоступним. Ті, хто купує його для власного проживання змушені змагатися з інвесторами чи навіть корупціонерами, а це просто неможливо», – наголошує Павло Федорів.  

Застарілий Житловий кодекс (1983 року) та Концепція житлової політики (1995 року) року вимагають негайного перегляду. Нове законодавство повинно одразу розроблятися з ефективними механізмами його впровадження. 

Читайте також: Києву потрібно вирішувати житлову проблему. Як в цьому допоможуть податок на нерухомість та соціальні помешкання?

Так, із проблемою розселення внутрішньо переміщених осіб українська держава стикнулася ще в 2014 році. За вісім років критичні принципи роботи з нею так і не були артикульовані, тому наразі фахівцям доводиться шукати рішення в набагато гірших умовах, вважає Павло Федорів. Державна підтримка переселенців через програми приватної власності, а також  відсутність фондів соціального і тимчасового житла виявилися неспроможними забезпечити потреби  великої кількості людей. 

«Питання сфери житла – це не стільки про спорудження будинків, як про побудову інститутів, що дозволяють розвивати цю сферу і гарантувати право на житло для всіх, – наполягає дослідник. – Якщо ми будемо адекватно оцінювати нинішні проблеми та рішення, то ризикуємо відтворити всі помилки і закласти ще більше проблем на майбутнє». 

Пропозиції

Україні потрібна робота над помилками в житловій політиці, зазначила Світлана Старцева, начальниця управління житлової політики Міністерства розвитку громад і територій України. За її словами, про безкоштовне надання житла пільговикам йдеться у 18 законах, що майже унеможливлює адекватну реалізацію декларованого. «Водночас 96% житлового фонду на сьогодні є приватним. Чи справді нам необхідно стільки квартир у приватній власності?», – запитує чиновниця. 

Річ у тому, що в Конституції України розрізняють реалізацію права на житло і реалізацію право власності на житло. «Людина повинна обрати, у який спосіб вона реалізує своє право на житло, а держава своєю чергою має створити необхідні для цього умови», – зазначає Світлана Старцева.  

Саме через відсутність таких механізмів Україна зіткнулася з безпрецедентною житловою кризою, коли близько восьми мільйонів громадян переселилися в межах України. «Недостатнє регулювання сектору оренди стало величезною проблемою під час війни. Натомість субсидована оренда може швидко забезпечити людей житлом без необхідності його купувати», – наполягає Анастасія Боброва, аналітикиня Cedos.   

«Грантові кошти, які ми отримаємо від іноземних інституцій, слід спрямувати у громади для формування фондів соціальної оренди і фондів соціального житла. Перш за все, Україна повинна вирішити проблему субсидування приватної власності і виробити механізм реалізації права на муніципальне житло через неприбуткову оренду», – наполягає Світлана Старцева. Різноманіття варіантів володіння житлом дозволить збалансувати і врегулювати  ринок приватної оренди. 

Міжнародний досвід 

Будь-який іноземний досвід відбудови має обмежену релевантність через специфічний український контекст і традиції, пояснює Галина Сухомудь, українська дослідниця, що працює в університеті Баухауз у Веймарі.

Перш за все, варто пам’ятати, що відбудова починається задовго до закінчення війни. Вона базується на попередніх уявленнях про міську форму, сформована вже наявними інституціями та законами і відбувається під керівництвом тих, хто мав воєнний та повоєнний досвід планування. Зазвичай міста стикаються з конфліктом між функціональністю і необхідністю збереження архітектурної спадщини, посиленням житлової нерівності та інформалізацією міського розвитку.

Міжнародні інвестиційні проєкти можуть ігнорувати локальні проблеми і контекст. На думку Галини Сухомудь, нечутливі втручання у міський простір породжують різні форми просторового колоніалізму (як-от міський центр Сараєво). «Сфера житла – це сфера конфліктів між архітектурною спадщиною та швидкою відбудовою, інтересами різних груп, потребами в нагальних рішеннях і довготривалих наслідках таких рішень, інтересами міжнародних донорів та місцевих мешканців», – цитує дослідниця. Саме тому українські спеціалісти мають слідкувати за чутливістю пропонованих міжнародними колегами рішень та оптик.

Читайте також: Відбудова України – шанс на справедливу житлову політику. Якою вона має бути?