В кінці квітня соціальні мережі «сколихнуло» фото, зроблене з ботанічного саду Гришка на Печерську, звідки відкривається вид на масивні багатоповерхівки на лівому березі. ЖК, який будують впритул до набережної Дніпра, псує лівобережну панораму Києва. Водночас, жодна чинна містобудівна документація ані державного рівня, ані міського, не регулює питання панорами міст та дає можливість забудовникам втілювати такі проєкти. 

Чиновники мають регулювати зовнішній вигляд міст

У Києві більшість детальних планів територій (ДПТ) суперечать генеральному плану, а мають навпаки уточнювати його положення. Київрада затвердила низку ДПТ, згідно з якими житлова забудова замінює промислову або з’являється на зелених зонах, що не відповідає генплану. Крім того, київські депутати ухвалили рішення, пов’язані зі зміною цільового призначення територій. Зазвичай вони стосувалися тих земель, де цільове призначення змінювати не можна: заповідних, рекреаційних зон, історичних ареалів тощо. У результаті дії чиновників та депутатів Київради посприяли тому, щоб у місті виник «будівельний хаос».

Чинний генеральний план Києва прийнятий 2002 року та був розрахований до 2020. При цьому жодного разу цей документ не уточнювали, але приймали нові ДПТ. Розрахунковий документ розбалансований та спірний, і потребує оновлення згідно з актуальними потребами. 

Неприйнятий проєкт Генерального плану міста Києва дуже довго розробляється та критикується експертами, громадськими організаціями та мешканцями. Однак, навіть за умови його прийняття для регулювання цього буде недостатньо. Адже Генплан не регулює висотність і щільність забудови. В Києві розробляли План зонування, який 2016 року виносили на громадські слухання та обговорення, згадує Бондар. Але цей документ також не був прийнятий Київрадою.

«Відповідно, у міста немає плану. Це дуже важлива теза для розуміння, чому кожен будує все, що захоче. Питання висотності і щільності забудови регулюється виключно зонінгом, а в Києві його немає. Тому коли забудовник, наприклад, звертається до Департаменту містобудування за містобудівними умовами та обмеженнями (МУО), тобто параметрами, за якими місто дозволяє будувати, місто Київ не може видати адекватних МУО. В нього немає, на що спиратися», – пояснює депутатка.

Місто поділене на десять районів, дуже різних за типологією забудови. Територія міста поділена, згідно з рішенням міськради, на окремі детальні плани територій.

«Якщо забудовник хоче побудуватися отримати землю під забудову, яка є в комунальній власності, має бути розроблений детальний план території. Наприклад, замість того, щоб розробляти ДПТ на 3 гектари, які потрібні для землевідведення, розробляється ДПТ на 300-400 гектарів. Забудовник забирає на свої будівлі містобудівний потенціал всієї території. Отже, на орендованій або викупленій ділянці забудовник може створити набагато більшу щільність, але в середньому по території ДПТ вона буде нормативною», – роз’яснює Бондар. Тобто ДПТ на 300 гектарів може містити цільовий показник, наприклад, у 10 000 жителів, і всі вони (чи більшість з них) будуть проживати в ЖК забудовника, який замовляв розробку детального плану.

На думку архітекторки, зонінг має розроблятися окремими планувальними зонами на основі легітимного генплану та в тих місцях, де має бути будівництво. У проєкті плану зонування центральної частини міста Києва (КО Інститут Генерального плану міста Києва), методику якого розробив архітектор Віктор Ширяєв, використовувався прийом якісного регулювання висотності в центральній частині міста, зокрема, щодо схилів правого берега. Було розроблено мережу точок, вище яких в певних місцях не можна будувати, щоб не спотворити панораму. Проте, оскільки зонінг тоді розроблявся лише для центральної частини міста, подібні розрахунки були відсутні для лівобережжя столиці.

У Києві такого немає

Водночас можна помітити, що у Львові та Києві ті самі забудовники будують зовсім різні житлові комплекси. Це стосується, зокрема, і компанії, яка звела сумнозвісний ЖК на лівому березі Дніпра. Якщо у столиці є можливість звести висотний комплекс біля води, схожий на стіну, то у Львові – забудова середньої поверховості, яка вписується у навколишнє середовище.  

За словами Бондар, у Львові документи з переліком умов та обмежень, які видають забудовникам, часто затверджує виконком міськради (аналогом в Києві виступає КМДА), який може висувати певні вимоги до конкретної забудови. У них є вимога виносити проєкти на архітектурно-містобудівні ради, що законом не передбачено – цю вимогу скасували 2011 року з прийняттям закону про регулювання містобудівної діяльності. Містобудівна рада – коло фахівців при головному архітекторі міста та профільному департаменті, яка розглядає кількісні та якісні параметри новобудови. Крім того, у Львові потрібно представити фізичний макет новобудови в оточенні інших будівель. Результати засідань цієї ради публікуються і мешканці можуть познайомитися з намірами будівництва. У Києві така практика відсутня.

Варто додати, що до 2011 року в Києві теж проводили засідання містобудівної ради, найбільш активно це відбувалось у 2005-07 роках. Але якщо вам здається, що сильно ситуацію вони не покращили, то вам не здається. Багато залежить від особового складу ради та критеріїв, за якими оцінюють проєктні пропозиції.

Читайте також нашу архівну статтю про розбудову столиці: Місто має розвиватись: як Київ руйнують хаотичною житловою забудовою

Що в інших країнах?

США

У США кожне місто приймає свої правила зонування, які визначають, що та де дозволено будувати. Вони регулюють висоту нових будівель залежно від географічної зони, а також типу забудови та цільового призначення землі.

Так, коди зонування можуть регулювати діапазони висоти, об’єму, відступів і навіть архітектурного оздоблення, озеленення, дизайну вивісок тощо. 

Коди зонування поділяють місто на різні частини: передмістя, околиці, міський, загальноміський і міський центри. Їх розрізняють за розміщенням і висотою будівель, схемами вулиць, провулків і кварталів та різноманітністю варіантів мобільності. Тобто, якщо землю передали під будівництво односімейних будинків, то там не побудують хмарочоси. Наприклад, 75% житлової землі Лос-Анджелеса відведено під окремі будинки на одну родину, в Сан-Хосе – 94%, Нью-Йорка – 15%. Іноді це створює конфлікти, оскільки надто низька щільність забудови критикується урбаністами за неефективне використання землі, відсутність громадського транспорту, надвисоку вартість житла тощо.

Загалом обмеження висоти та об’єму є важливими компонентами майже кожного коду зонування в Сполучених Штатах. Ліміти висоти встановлюють максимальну межу огороджувальних конструкцій для даної зони або ділянки (огороджувальні конструкції — термін, який описує максимальний ступінь забудови, дозволений кодом зонування). Щоб визначити межу висоти, більшість кодів зонування враховують висоту навколишньої забудови.

Обмеження висоти часто обґрунтовують захистом, зокрема, панорами міста. Деякі міста також встановлюють обмеження для нових будівель, щоб зберегти помітність історичної архітектури. 

Але іноді допускається виняток, який створює можливості для додаткової висоти будівлі: відступи, які дозволяють створити багатоярусну конструкцію на верхніх рівнях будівлі. Отже, відступи є формою архітектурного компромісу, що дозволяють розробникам будівель збільшити висоту, щільність та інтенсивність, але при цьому зменшити видимий масштаб будівель.

Проте, навіть детально прописана містобудівна документація не заважає її порушувати. За оцінками експертів, з 43 тисяч будівель в Нью-Йорку 17 тисяч побудовані з порушеннями зонінг коду (приблизно 40 відсотків).

Європа

Німецьке законодавство зараховує до повноважень центральних органів влади лише визначення принципів планування, реалізації та контролю забудови. Водночас контроль здійснюють на рівні місцевої влади – громад або міст. Забудовники спочатку формують плани, які визначають загальні тенденції освоєння і забудови територій, щільність та висоту забудови тощо. Потім – визначають обов’язкові вимоги щодо забудови різних зон. Місцеві органи порівнюють план забудови та подану заявку, що впливатиме на видачу дозволу. 

Центр німецького міста Франкфурт, який майже повністю було знищено під час Другої світової війни, заново реконструювали в 21 столітті. Місто оголосило всеєвропейський конкурс на реконструкцію району. 2014 року після вивчення історичних документів і створення планувальної майстерні за участю місцевих жителів розпочалися роботи над 35 старими будинками, які завершили у 2017 році. Крім того, було побудовано 20 нових споруд у відповідному стилі.

Згідно з оригінальним містобудівним плануванням, архітектори під час реконструкції зберегли розташування кожного магазину. Нині старе місто Франкфурта є популярним місцем для місцевих жителів і туристів.

Читайте також: (Не)ідеальне серце Європи: як у Брюсселі виправляють помилки ХХ століття

Європейські країни часто використовують практику ущільнення міст замість розростання, зокрема, Німеччина, Австрія та Нідерланди. У цих країнах забудовують колишні промзони та закинуті території замість зелених зон. Такі проєкти є результатом містобудівних конкурсів. Також у Європі будують різні види житла від різних замовників (соціальне житло, кластерні квартири, житло для людей похилого віку, житло для батьків-одинаків, житло для пар, кооперативи та орендні синдикати тощо), що впливає на архітектурне розмаїття.

Крім того, містяни можуть впливати на майбутні будівництва та беруть активну участь у формуванні районів. А нове будівництво, в тому числі й житла, часто відбувається за кошти з державного чи міського бюджетів. А, отже, приватні забудовники не мають вирішального впливу на архітектурний вигляд міста.