Один з найгучніших забудовних конфліктів останніх років нещодавно мав неочікуване продовження – інспекція ДІАМ «заморозила» містобудівні умови і обмеження, видані для проєктування ЖК Park Life. Що це означає для забудовника та активістів та яке майбутнє проєкту? «Хмарочос» поспілкувався зі сторонами конфлікту та дізнався, що означає скасування МУО, які очікування у громади та що зараз відбувається з парком.

Перебіг подій

За адресою вул. Шаповала, 1-3, впритул до Соломʼянського ландшафтного парку, львівський девелопер РІЕЛ зводить «багатофункціональний комплекс з апартаментами» (так будівництво проходить за документами), але фактично – це житловий комплекс (так його називає сам забудовник на своєму веб-сайті та на сервісах-агрегаторах нерухомості). 2023 року у парку через це будівництво стався зсув ґрунту – парк має складний ландшафт (звідки й походить його назва), зокрема й через те, що в ньому знаходиться витік річки-притоки Либеді. 

Але щоб зрозуміти з чого все почалось, повернімося на кілька років назад. У 2019 році Департамент містобудування КМДА видав компанії «Смарт-Девелопмент» МУО на будівництво багатофункціонального комплексу з готелями та офісами. МУО є одним з перших документів, який повинен отримати забудовник – він визначає, що саме можна зводити на земельній ділянці та які існують обмеження. Видання «Наші гроші» тоді писало, що МУО видали відповідно до детального плану території (ДПТ), проте він, як виявилось, не відповідає Генплану Києва.

Проблема також полягає в тому, що відведені під будівництво землі захоплюють територію зеленої зони, яка не має охоронного статусу. Донедавна у території парку не було кадастрового номера, тож його межі не були чітко визначені. Водночас є три сформовані ділянки з кадастровим номером, які передали під будівництво – одна з них включає частину зеленої зони, адже парк на той час не мав визначених меж. 

У вересні 2021 року колишня ДАБІ (зараз ДІАМ) видала дозвіл на будівництво підприємствам «Міськбудальянс» та «Смарт-Девелопмент». Перед повномасштабним вторгненням ініціативні мешканці району звертались до державних органів, зокрема до ДІАМ, з проханням провести перевірку щодо забудови біля парку. З початком «великої війни» процес будівництва призупинився, а постановою Кабміну заборонили державні перевірки – активісти припускають, що саме з цієї причини ДІАМ не розпочинала інспекцію. 

У липні 2022 року активні мешканці для захисту інтересів громади створили громадську організацію  «Збережемо Солом‘янський парк». Згодом організація подала чотири позови до суду з позовними вимогами щодо визнання протиправним та скасування МУО, визнання протиправним та скасування дозволу на будівництво та визнання протиправним та скасування ДПТ, а також визнати рішення КМР про передачу земельної ділянки в оренду ТОВ “Смарт Девелопмент” протиправним та скасувати його. Наразі за всіма позовами відкрито судові справи.

У серпні 2023 року роботи на будівельному майданчику активізувались, а вже в жовтні через будівництво у парку стався зсув ґрунту. Після цього «Київблагоустрій» призупинив контрольну картку на здійснення будівництва до кінця 2023 року, проте вже через кілька тижнів будівельні роботи відновили. Представники ГО закликали ДІАМ провести перевірку будівництва, адже зміни до постанови Кабміну вже дозволяли це робити, проте інспекція «не знайшла для цього підстав». 

 Яка зараз ситуація в парку?

У лютому 2024 року забудовник почав перекладати лінію електропередач (ЛЕП) через парк. Наразі ЛЕП є повітряною, тобто розташована над землею. Її кабелі проходять якраз над місцем будівництва і заважають забудовнику зводити висотки, тож він вирішив перенести комунікації під землю, тобто вирити місце для кабелів під парком. Цікаво, ще кабелі ЛЕП перекладають буквально за 10 метрів від тієї ділянки, де у жовтні стався зсув. Ця територія є зсувонебезпечною, а забудовник допустив порушення протизсувних вимог, спричинивши обвал восени 2023 року, йдеться у висновку Спеціалізованого управління протизсувних підземних робіт (СУППР).

Артем Овсяниченко, один з представників ГО «Збережемо Соломʼянський парк», розповідає, що проєкт перекладання ЛЕП забудовнику узгодили ще у 2021 році, проте з того часу, на думку громадськості, ситуація суттєво змінилась. Представники ГО  ініцювали подання адвокатських запитів з проханням надати інформацію чи враховує проєкт зсувонебезпечність території, на якій відбуваються роботи з перекладки ЛЕП.

«Забудовник запевняє, що перекладання ЛЕП роблять для безпеки громадян. Цікаво, що ЛЕП проходить через усе місто, але чомусь перекладають саме ту частину, яка заважає будівництву. Громаду дивує ця ситуація, адже схил продовжує просідати й згодом кабелі можуть «зʼїхати» разом з ним», – висловлює стурбованість Овсяниченко.

Паралельно з перекладанням комунікацій розпочалось вирубування дерев у парку. Протягом січня та лютого 2024 року «Київзеленбуд» вирубав до 100 ясенів у кількох ділянках парку. Це пояснили тим, що дерева були заражені шкідником і їх неможливо було врятувати. Артем Овсяниченко розповів, що дерева вирубали не поруч з будмайданчиком, тож, ймовірно, дії «Київзеленбуду» не повʼязані з будівництвом. 

Згодом комунальники висадили нові дерева на місці зрубаних. Артем розповідає, що процес відбувався дуже показово: ділянку тиждень розчищали від сміття, потім туди приїхали комунальники разом з очільником «Київзеленбуду» Юрієм Бахматом і зняли висадження на камеру. Овсяниченко додає, що в інших частинах парку також лежать купи сміття, проте їх ніхто не прибирає.

Яке значення має скасування  МУО?

На початку березня 2024 року громада записала відеозвернення до міністра розвитку громад Олександра Кубракова з проханням втрутитись у ситуацію та ініціювати перевірку законності будівництва. Незабаром ДІАМ розпочала перевірку і вже за тиждень стали відомі її результати: видані забудовнику МУО було зупинено. 

Він зокрема визначає гранично допустиму висотність, максимально допустимий відсоток забудови ділянки та мінімально допустиму відстань обʼєкта до охоронних зон. Далі результати перевірки можуть бути використані в судових справах як підтвердження порушень, з якими розпочалось будівництво.

 Що кажуть місцеві?

Для людей, які борються за збереження парку, це питання особисте, адже більшість з них – місцеві мешканці. Наприклад, Артем Овсяниченко народився неподалік від парку і виріс у цьому районі, а зараз проводить тут час зі своєю родиною. 

Місцевий мешканець Богдан розповів «Хмарочосу», що вони з друзями часто гуляли в парку, влаштовували тут пікніки та полюбляли грати у настільний теніс. Його хвилює, що міська влада не реагує на ситуацію у той час, як забудовник продовжує руйнувати парк. Він впевнений, що зелену зону вдасться відстояти і додає, що кияни вже неодноразово це робили. 

Ірина Чорна живе у Солом’янському районі майже 40 років. Один з колись найзеленіших районів поступово втрачає свій природний фонд, каже вона. Окрім того, Соломʼянський парк знаходиться в історичному Кучминому Яру, з якого бере початок річка Мокра, що є притокою Либеді. Ірина, як і Богдан, скаржиться на бездіяльність місцевої влади та додає, що цього б не сталось, якби у Києві був затверджений новий Генплан. Детальніше про те, як відстуність Генплану впливає на якість забудови в столиці ми писали в іншій нашій статті. 

«Так, можливо, й існує зараження цією вузькозлаткою (шкідником – ред.) поодиноких дерев. Але ми з громадою обстежували пеньки,  і не виявили жодних слідів личинок. Чомусь дерева вирубали лише на двох ділянках, хоча ясени ростуть по всьому парку?» –  скаржиться Ірина. 

Якщо забудовник все ж зведе висотні будинки, то вони даватимуть додаткове навантаження на підземні води, ґрунти та колектор, у якому протікає річка Мокра. Ірина сподівається, що громаді  вдасться відстояти «перлину району» – Солом’янський парк. 

А яка позиція забудовника?

Орендарем ділянки поруч з парком є «Смарт-Девелопмент», а девелопером нещодавно стала корпорація нерухомості РІЕЛ. На запит «Хмарочоса» в РІЕЛ розповіли, що забудовник здійснює свої дії відповідно до будівельних норм, розроблених проєктів та пройденої будівельної експертизи. У компанії кажуть, що переважна більшість приміщень у комплексі є громадськими за призначенням, а розміщення житла в ньому не суперечить ДПТ. Апартаменти ж є нежитловою нерухомістю, тож вони можуть бути розташовані у будь-якій будівлі, кажуть в РІЕЛ. Фактично, це означає що майбутні власники «апартаментів» не зможуть зареєструватись у цьому житлі та платитимуть за комунальні послуги за вдвічі-втричі більшим тарифом для комерційних клієнтів. Детальніше про різницю у вартості ми писали у іншому нашому матеріалі.

Зсув, що стався у жовтні, у компанії називають некритичним. У РІЕЛ запевняють, що стабільність схилу відновили, а також прочистили зливові колодязі, відремонтували пішохідні доріжки асфальтною крихтою та встановили ліхтар. Після завершення зимово-весняного періоду пішохідну доріжку обіцяють покрити асфальтобетоном та «зробити краще, ніж було». Щодо підтоплення  то воно сталось не через будівельні роботи, а через прорив труби у сусідньому ЖК, кажуть у компанії. 

У РІЕЛ стверджують, що екосистема парку не постраждала через будівництво, а навпаки покращилась – забудовник зокрема профінансував і організував висадження нової кленової алеї. Вирубування дерев відбувалось винятково на території, відведеній під будівництво, яка «не є частиною парку». Попри це, на засіданні екологічної комісії Київради «Київзеленбуд» підтвердив, що ця ділянка належить до території парку, каже Овсяниченко. У РІЕЛ розповідають, що наразі існує проєкт реконструкції парку – у компанії готові його допрацювати з містом та громадою, і долучитися до покращення. Зазначимо, що реконструкція парку почалась ще у 2020 році, зокрема роботи частково виконали на сходах, що ведуть до вулиці Романа Ратушного (кол. Волгоградська).

Що далі? 

З того часу, як громада записала відеозвернення до міністра Кубракова, будівництво виглядає замороженим, а на будмайданчику немає важкої техніки, каже Овсяниченко. Як результат петиції, парку все ж відвели земельну ділянку та надали їй кадастровий номер, проте вона не включає ті частини парку, що вже віддали під оренду. Одну з таких ділянок Київрада ще у 2004 році передала під будівництво ЖК. Наразі вона перебуває у вільному використанні громади, проте, щоб вберегти її від потенційної забудови, ГО створила петицію з проханням повернути ділянку парку. Щодо надання парку статусу обʼєкта природно-заповідного фонду, то цей процес триває, проте він не є швидким.

Розгляд судових справ щодо визнання будівництва незаконним триває. Три з них знаходяться в Київському Окружному Адміністративному Суді, а одну розглядають у Господарському. Остання стосується визнання рішення Київради про передачу ділянки під забудову незаконним – наразі вона рухається найшвидше. Артем Овсяниченко вірить, що рішення у цій справі буде на користь громади. Проте цей процес може тривати довго: навіть якщо суди першої інстанції ухвалять позитивне рішення, справи можуть дійти аж до Верховного Суду. Фінальне рішення, ймовірно, буде не раніше, ніж через один-два роки.

Якщо територію парку все ж вдасться відвоювати, то місцеві мешканці пропонують на місці будівництва створити спортивний парк. «Солома спорт парк» – це сучасний спортивний простір, який поєднає спортивні майданчики, роллердром, велопрокат, зону з тренажерами та майданчик для вигулу тварин. Зараз в околиці немає схожої спортивної інфраструктури. Петицію з проханням створити такий парк підтримав Віталій Кличко, проте її реалізацію так і не розпочали. Якщо рішення у судових справах будуть на користь громади й будівництво визнають незаконним, а землю повернуть у комунальну власність, то місцеві мешканці активно просуватимуть ідею створення такого спортивного простору. 

Громада не виступає проти якоїсь однієї проблеми, а бореться за збереження та розвиток парку загалом. Зараз його територія є занедбаною, тож у квітні місцеві мешканці планують провести в парку толоку. Мешканці району активно ходять на протести проти забудови і налаштовані позитивно, тож здаватись не збираються, підсумовує Овсяниченко.