У минулому році Київ став лідером з будівництва нового житла серед українських міст. В столиці ввели в експлуатацію понад 10 тисяч нових квартир, за інформацією «ЛУН». Згідно з дослідженням, український ринок нерухомості майже адаптувався до викликів воєнного часу. Зокрема, його активність не падає і в Києві.

Тож сьогодні питання купівлі житла для мешканців столиці залишається актуальним. Але як серед тисяч пропозицій обрати найкращий варіант? Як не помилитися з вибором локації домівки, зважаючи на численні проблеми Києва з транспортною доступністю та інфраструктурою? Адже місцерозташування та благоустрій житла має безпосередній вплив на якість і комфорт життя його мешканців.

Щоб визначити основні критерії, за якими варто обирати квартири у новобудовах, «Хмарочос» поспілкувався з міським планувальником і співзасновником бюро ініціативної архітектури GA Влодком Зотовим, СЕО і головним архітектором компанії Archimatika Дмитром Васильєвим та співзасновником студії Shovk, архітекторм Антоном Вергуном.

На прикладах п’яти типів ЖК пояснюємо, яке розташування для житла є невдалим рішенням, зважаючи на транспортну доступність, інфраструктуру навколо, наявність шкідливих для здоров’я факторів, благоустрій і закритість чи відкритість території.

Критерії, за якими варто обирати ЖК

Особисті вподобання 

Як рекомендують усі експерти, починати вибір житла слід з чіткого усвідомлення власних смаків і цілей. Адже кожна людина має свої особисті вподобання та різну мету під час пошуків домівки. Комусь потрібно жити поруч з роботою, комусь – біля парку для прогулянок з дитиною, а комусь – у діловому центрі міста. Особливо звертати увагу на архітектуру й естетику житлового комплексу слід у тому разі, якщо плануєте придбати житло для себе, а не для здачі в оренду. Адже людині повинно бути приємно повертатися додому та морально відпочивати у ньому. 

Також після визначення потенційної локації майбутнього житла варто принаймні декілька разів з’їздити і власноруч перевірити що це за місце. Тоді можна буде зрозуміти, чи подобається архітектура цього ЖК, місцевість навколо, сусіди тощо. Зрештою, у цей проєкт ви інвестуєте чималу суму, тож до вибору слід підходити дуже ретельно.

Добросовісний забудовник

На жаль, Київ давно відомий своїми проблемними й скандальними забудовами. А до ризику отримати квартиру у новобудові, зведеній з порушеннями чи незаконно, після початку повномасштабної війни додався ризик повної зупинки будівництва, якщо об’єкт досі не завершений. Тому сьогодні перед купівлею житла особливо важливо звертати увагу на стан готовності будівництва та введення об’єкта в експлуатацію. 

Зокрема, перед вибором ЖК необхідно перевірити девелопера та проєктну документацію. Наприклад, дозвільні документи можна переглянути за допомогою платформи «ЛУН», де зібрана інформація про всі новобудови з офіційних джерел.

Благоустрій територій

Важливим аспектом для правильного вибору оселі є благоустрій територій біля житлової забудови. Наприклад, озеленення й природні простори допомагають регулювати мікроклімат, що є особливо важливим в умовах глобального потепління. Наслідки відсутності достатньої кількості зелених просторів біля житла дуже яскраво кияни могли відчути цього літа під час аномальної спеки. 

А якщо у пішій доступності поруч з домівкою немає парку чи скверу, на думку головного архітектора та СЕО компанії Archimatika Дмитра Васильєва, ЖК можуть робити благоустрій на своїй території та навколо самостійно. Адже зелені зони є не лише хорошим місце для відпочинку, а й приносять користь для здоров’я. Особливо за умов забруднення повітря в мегаполісах.

Наявність інфраструктури

Для кращого розвитку міста, як пояснює Влодко Зотов, найкращим рішенням є мікс житлової інфраструктури з іншою, наприклад соціальною, комерційною, рекреаційною тощо. Адже таке близьке розташування житла, робочого місця й інших основних сервісів не лише сприятиме підвищенню комфорту життя мешканців певного мікрорайону, а й зменшуватиме необхідність у транспортних переміщеннях, що позитивно впливатиме на розвантаження доріг у місті. Тож наявність різноманітної інфраструктури поруч з ЖК і всередині нього – це ще один важливий критерій, на який слід звертати увагу під час пошуків житла. 

Також заповнений людьми простір допомагає уникнути маргіналізації суспільства. Наприклад, комерція на перших поверхах житлових будинків сприяє створенню безпечнішого простору: забезпечує більшу присутність людей, кращу видимість території та можливість її контролювати. 

Наявність громадських просторів

Ще одним критерієм, на який краще зважати перед купівлею житла, є наявність біля будинку громадських просторів – місць, де можна влаштовувати різноманітні події: фестивалі, культурні заходи, святкування, покази кіно тощо. Як наголошує Антон Вергун, така територія повинна бути відкритою для всіх.

Громадські місця, де мешканці житлового комплексу мають змогу відпочивати і проводити дозвілля, також можуть стати місцем для знайомства з новими людьми та сусідами, як пояснює Дмитро Васильєв. Цьому сприятимуть навіть доволі прості рішення, як-от облаштування тераси закладу в спільному просторі, де мешканці зможуть періодично зустрічатися. 

Інклюзивність простору

Зважаючи на реалії війни, створення інклюзивного простору стало не лише необхідною умовою для життя, а й вимогою на законодавчому рівні. Тож під час пошуків житла варто зважати на доступність ЖК й інклюзивність його будівель та території. Як зазначає Влодко Зотов, простір навколо будинку має бути гарно освітлений, з рівним покриттям доріжок, без фізичних бар’єрів. «Громадськості слід чинити більше тиску на забудовників у цьому питанні, збільшуючи попит на доступність. Адже девелопери, на відміну від міської адміністрації, значно більше звертають увагу на бажання і прагнення людей. Оскільки саме вони є клієнтами, що купуватимуть житло», – звертає увагу архітектор.

Відсутність критичної інфраструктури

Існує ще один аспект, який варто брати до уваги під час вибору житла, зумовлений початком повномасштабної війни. Це близькість критичної інфраструктури й військових об’єктів. Як вважає Влодко Зотов, цей момент потрібно уважно дослідити перед купівлею житла, щоб випадково не потрапити на ЖК поруч з якимось важливим заводом, електростанцією, військовою частиною тощо. 

Однак, на думку Антона Вергуна, не слід повністю відмовлятися від території біля стратегічних об’єктів, хоча це і більш ризиковані локації. Натомість важливо звертати увагу на доступність укриттів поруч з житлом. Особливо у нових житлових комплексах, оскільки вимоги до будівництва укриття зараз додали у ДБН.

Дмитро Васильєв також вважає, що концентруватися на розташуванні ЖК недалеко від критичної інфраструктури не варто. Адже потенційна загроза існує всюди, що показують навіть останні випадки обстрілів центральних районів. Дмитро Васильєв не може виділити хоча б одну ділянку в Києві, яка була б більш безпечною за інші. Тож обирати житло краще з перспективою повернення до мирного життя, щоб не зупиняти розвиток міста і не давати певним місцевостям навколо стратегічних об’єктів спорожніти.

Приклади ЖК з невдалим розташуванням

ЖК з поганою транспортною доступністю

Якщо до житлового комплексу швидко та комфортно можна дістатися лише приватним авто – це невдала локація. Адже, крім вимушеної автомобілізації, це також може призвести до становища, у якому мешканці будуть «відрізаними від світу» в разі виникнення проблем з автівкою. Також це негативно впливає на соціальну взаємодію з не мешканцями ЖК, оскільки не всі люди володіють авто, тож можуть не захотіти довго добиратися та відмовитися від відвідування такого місця. 

Тому біля житлової забудови, як наголошує Антон Вергун, повинна бути наявна розвинена мережа громадського транспорту (автобусів, тролейбусів, трамваїв, метро) та пішохідних маршрутів. До того ж, проблеми з транспортною доступність можуть виникати не лише у віддалених ЖК, які знаходяться на околиці міста. Існують приклади житлових комплексів з поганою доступністю навіть у центральних районах Києва. Адже дістатися машиною до цих ЖК можна лише через складні розв’язки, у яких важко зорієнтуватися, в той час, як пішохідний маршрут пролягає вздовж дороги та безлюдної промзони, а регулярне сполучення громадським транспортом – відсутнє.

ЖК з відсутньою інфраструктурою 

Тому найкраще розташування для ЖК – коли поруч зосереджена інфраструктура з різноманітними функціями. На противагу, чим їх менше і чим вони далі від житла, тим гірше розташування комплексу. 

«Монофункція житлових мікрорайонів більше не актуальна. Раніше модерністи намагалися розмежувати місто на чіткі спальні райони, виробничі зони тощо. Але стало зрозуміло, що кращим вибором є саме житлові квартали з поліфункцією. Звісно, її пропорції не вийде витримувати однаково у кожному районі. Але якщо є мікс житлової, офісної та комерційної забудови – це дасть мешканцям значно більше можливостей і підвищить комфорт проживання. Тому такі поліфункційні середовища можуть бути навіть на периферії міста», – зазначає Дмитро Васильєв.

Віддалені ЖК у промзонах

Наявність інфраструктури та різних сервісів біля житла можна досягти двома способами. Перший – це самостійно створити «з нуля» всередині ЖК. Однак найкращий варіант, на думку Дмитра Васильєва, коли навколо вже є сформована структура міста, тобто розвинена транспортна мережа, маршрути громадського транспорту, зелені зони, соціальні й розважальні заклади тощо. Адже збудувати, наприклад, школу, ТРЦ чи лікарню з самого початку – не так легко, як відкрити кафе на першому поверсі будинку. Тож розташування житла всередині вже сформованого міського простору допоможе отримати значно більш різноманітну інфраструктуру поруч. 

Відповідно, найбільш невдалими з огляду на розташування будуть ЖК в глибині відокремлених промислових зон, особливо занедбаних. А найгірше, на думку Дмитра Васильєва, – коли житлова забудова без жодної інфраструктури знаходиться одна посеред порожньої місцевості. В цьому випадку, навіть, якщо всередині комплексу є певна комерція, потрібне різноманіття інфраструктури все одно, найімовірніше, буде відсутнє. До того ж, середовище навколо самого ЖК буде менш безпечним у такій промзоні, де майже повністю відсутні люди. А зважаючи на часту відсутність транспортної мережі у подібних місцях, єдиним способом вибратися звідти буде лише власне авто, оскільки піші прогулянки можуть бути не лише незручними, а і небезпечними, наприклад у темний час доби.

ЖК поруч з транспортними магістралями

Також поганим варіантом є розташування ЖК поряд з агресивними для життя факторами. Наприклад, коли будинки знаходяться у безпосередній близькості до потужної транспортної магістралі. В цьому випадку від шуму можуть не врятувати навіть закриті прилеглі території, на яких все одно відчуватимуться негативні наслідки перебування на такій локації.

«Поганим вибором є житло у таких місцях, як велика транспортна розв’язка, посадкові смуги аеропортів, залізничні колії, швидкісна траса з безперервним рухом. Бо вони стануть подразнюючими і шкідливими чинниками, що негативно впливатимуть на комфорт життя та фізичного й емоційного здоров’я, внаслідок постійного надмірного шуму та забруднення повітря. Інколи це навіть призводить до того, що неможливо відчинити вікна для провітрювання, бо всередині все покривається шаром пилу, а в повітрі стоїть запах газу», – пояснює Дмитро Васильєв.

ЖК на закритій території

На проблему закритих ЖК часто звертають увагу урбаністи й містопланувальники. Влодко Зотов також не вважає хорошим вибором комплекс, розташований на закритій території: «Як містопланувальник я звертаю увагу на фізичні бар’єри, які порушують єдність міського середовища. А одним з таких бар’єрів є паркан, яким огороджують закриті ЖК. Це не лише обмежує людей в пересуванні, бо вони змушені обходити чи навіть об’їжджати закритий об’єкт протяжністю у кілька кілометрів, а й обмежує логістику та гальмує економічні процеси. Адже фактично перестає працювати цілісна міська тканина, разом з її інфраструктурою».

А це спричиняє незручності й для мешканців закритих ЖК, для яких погіршується доступність інфраструктури в «зовнішньому світі». Наприклад, у годину пік виїзд з ЖК через обмежену кількість воріт буде ускладненим, і якщо комусь терміново знадобиться в лікарню, яка відсутня на території комплексу, то потрапити туди буде не так легко. 

«До того ж, виходить, що мешканці закритого ЖК все одно користується інфраструктурою району навколо комплексу, яка була збудована і будуватиметься на гроші всіх платників податків. А ось інші жителі району користуватися інфраструктурою всередині такого ЖК часто не можуть», – наголошує Антон Вергун.

Також архітектор пояснює, що у довгостроковій перспективі такі gated communities сприяють більшій сегрегації суспільства, що призводить до зростання соціального напруження між людьми всередині та ззовні ЖК. І хоча багато хто вважає, що закриті комплекси є безпечнішими, адже злочинцю важче потрапити на територію, існує і зворотній бік такого підходу: виявити та зупинити правопорушення буде також важче. Адже поліція не патрулює закритий ЖК і не зможе своєчасно помітити й зупинити певну конфліктну ситуацію або вчинення злочину. І загалом, доступ до таких ЖК ускладнений для всіх екстрених служб, що є особливо небезпечним з огляду на реалії воєнного часу.

«В ідеалі у місті повинен бути план стратегічного розвитку цілісного міського простору. Коли житлові квартали будуть відкритими та доступними для всіх, коли кожен київський район буде комфортним для проживання», – зазначає Антон Вергун.