У США насправді є мільйони доступних помешкань на тлі браку житла

Брак доступного житла є однією з найнагальніших проблем у США. Більшість американців вважає, що для вирішення питання потрібно будувати більше будинків. Однак нове дослідження свідчить, що насправді у країні вже налічується 22 мільйони одиниць недорогого житла — втім, воно недоступне з інших причин, ніж вартість, повідомляє Bloomberg CityLab.

Вважається, що США бракує 4 мільйони квартир, а за останні шість років вартість житла зросла на 60%. Дослідження, проведене програмою New America’s Future of Land and Housing, виявило, що чверть всіх американських домівок у приватній власності коштують менш, як 200 тисяч доларів. Це житло є як у великих містах, таких як Філадельфія, Мемфісі, Сент-Луїс, Ель-Пасо, так і маленьких.

Чимало зосереджено на Середньому Заході, зокрема у Чикаго, Цинциннаті й Детройті. Це міста, які зазнали значного скорочення населення у другій половині ХХ століття, але згодом відродилися.

Таке житло іноді називають «доступне житло, що виникає природним чином» (Naturally Occurring Affordable Housing, NOAH). Часто воно потребує ремонту, однак за визначенням, є доступним, особливо порівняно з новим будівництвом.

При цьому більшість родин не мають змоги купити це доступне житло через кризу кредитної системи. Від початку фінансової кризи 2008 року ринок іпотечних кредитів на відносно невеликі суми обвалився. З 2004 по 2021 рік видача кредитів на суму менш як 150 тисяч доларів США скоротилася майже на 70%.

Банки відмовляються від таких позик з низки причин: зростання фіксованих витрат на кредитування та непередбачувані наслідки реформи Додда-Франка. Для банку видати позику в розмірі 75 тисяч доларів коштує майже так само, як і кредит на 750 тисяч доларів, але прибуток значно менший.

97% американських покупців нерухомості, які купують її вперше саме за іпотекою. Коли кредитори не підтримують недорогу іпотеку, навіть кредитоспроможна сім’я не може купити будинок навіть за невеликою ціною.

Тож ці будинки стоять пусткою. Вони поступово руйнуються, і зрештою зникають з ринку. Ті, що залишаються придатними для проживання, зазвичай купують за готівку та перетворюють на оренду.

У Сент-Луїсі понад 40% квартир у власності коштують менш як 150 тисяч доларів. Але лише кожен п’ятий мешканець міста, опитаний дослідниками, зміг отримати іпотеку. Так, якщо у 2007 році у північній половині 250-тисячного міста було видано 484 малих іпотечних кредитів (small-dollar mortgage), то у 2022 році — лише 90.

У Детройті уряд нарахував 68 тисяч вільних одиниць житла, хоча з 2023-го населення міста зростає вперше від середини минулого століття. У 2020-2021 роках 85% житла продавали за менш як 100 тисяч доларів, але лише 19% такого житла — за іпотекою, тож припускають, що більшу частину скупили спекулянти. Є райони, де за іпотекою не було придбано взагалі жодного помешкання з часів фінансової кризи.

Багато з цього житла з’являлося під час будівельного буму після Другої світової війни. Понад 70% таких будинків мали площу менш як 130 квадратних метрів (сьогодні цей показник становить 8%). Цим будинкам зараз понад 75 років, багато з них потребують ремонту, а це означає, що вони часто не відповідають вимогам для отримання звичайних кредитів.

Однак люди, які живуть у недорогих будинках, часто не можуть дозволити собі ремонт, достатній для іпотеки, а програми фінансової допомоги для ремонту — мізерні. В результаті утворюється замкнене коло, так би мовити «пастка-22»: недорогі будинки не відповідають вимогам для отримання кредиту, оскільки перебувають у незадовільному стані, але фінансування для їх ремонту практично відсутнє.