Договір оренди (найму) житла — письмова угода між власником квартири і орендарем, яка фіксує строк проживання, ціну, заставу та обов’язки сторін. За Цивільним кодексом для чинності договору достатньо письмової форми, нотаріус не обов’язковий — головне, щоб домовленості лишалися на папері, а не тільки на словах.

Що обов’язково прописати в договорі

Строк оренди — не єдине, про що варто домовитися з власником у перші ж хвилини розмови. Варто одразу проговорити ще й таке: чи буде укладено офіційний договір, який розмір застави, які саме комунальні платежі лягають на орендаря, чи дозволено проживати з тваринами, чи можлива реєстрація місця проживання, хто відповідає за ремонт побутової техніки в разі поломки і на яких умовах власник може підняти орендну плату — це базовий перелік питань, які варто обговорити ще до підписання договору.

Це не формальність: в Україні досі немає єдиного типового договору оренди, тож власники й орендарі самі визначають ціну, термін, розмір застави та умови розірвання угоди — якщо якийсь пункт не прописаний, у спірній ситуації посилатися буде нема на що. Тому варто фіксувати і додаткові домовленості: наприклад, підвищену заставу чи окрему матеріальну відповідальність, якщо в квартирі житимуть тварини або діти. Орендодавцю, своєю чергою, можна запропонувати підтвердження платоспроможності — довідку про доходи чи відгук від попередніх власників, у яких ви орендували житло, — так радить керівниця сектору розвитку продажів OLX Нерухомість Оксана Остапчук.

Строк договору і нотаріус

Договір оренди житла не потребує обов’язкового нотаріального посвідчення — за статтею 811 Цивільного кодексу достатньо письмової форми, і такий документ вважається чинним. Це не заважає засвідчити угоду в нотаріуса з власної ініціативи, якщо сторони хочуть додаткової впевненості, але юридично це не обов’язково.

Строк дії теж варто прописати одразу і чітко. Якщо договір укладено на термін довше року, він автоматично продовжується на тих самих умовах, якщо за три місяці до завершення сторони не домовилися про інше, — нагадує аналітикиня Cedos Анастасія Боброва. Тобто мовчання не означає завершення оренди: щоб змінити умови чи попрощатися з орендарем, власнику потрібно заявити про це заздалегідь.

Депозит, комуналка і ремонт: хто за що платить

Застава — це гарантія на випадок пошкодження майна чи заборгованості. Її розмір, як і те, хто платить комунальні послуги та хто відповідає за ремонт побутової техніки в разі поломки, варто обговорити з власником ще на етапі перегляду квартири. Ці домовленості потім переносяться в договір — усно узгоджені умови занадто легко забуваються чи змінюються заднім числом.

Перед тим як платити заставу, є сенс перевірити й саму квартиру: попросити оригінал паспорта власника та витяг із реєстру нерухомості, а також оглянути сантехніку, електрику, стан вікон і побутову техніку. Якщо під час огляду виявили дефект, з яким готові миритися, — зафіксуйте його в додатку до договору, це вбереже від претензій під час виїзду. А якщо плануєте жити з твариною, варто одразу обговорити додаткову заставу чи матеріальну відповідальність за можливі пошкодження — це знімає частину упереджень орендодавця й полегшує домовленість.

Як розірвати договір

Право на житло захищене статтею 47 Конституції — примусово позбавити людину житла можна лише за рішенням суду. Але це не означає, що умови дострокового розірвання договору регулює держава: як і з ціною чи розміром застави, сторони встановлюють їх самі. Тому варто прописати в договорі, за скільки днів чи місяців сторона, яка хоче завершити оренду, має попередити другу, і в яких випадках можливе дострокове розірвання — наприклад, продаж квартири чи ремонт.

Реальні історії показують, чому це важливо: орендарів просили звільнити квартиру достроково і через ремонт власників, і через продаж житла, і через борги банку власника — а формальний договір, який вчасно не подовжили, у таких ситуаціях втрачає юридичну силу. Тому якщо плануєте залишатися в квартирі довше початкового терміну, подбайте про продовження договору заздалегідь, а не покладайтеся на усні запевнення.

Що змінилося після скасування Житлового кодексу

У січні 2026 року Верховна Рада ухвалила закон, який замінив радянський Житловий кодекс 1983 року, і запровадила нові формати житла. Серед них — оренда з правом викупу: після десяти років оренди житло можна отримати у власність, скориставшись цим правом лише один раз. Також з’явилося соціальне житло, орендна плата за яке не повинна перевищувати 30% доходу родини, і воно залишається у власності громад, а не переходить орендарю.

Реформа зачепить і саму культуру оренди: сьогодні, за оцінкою консультанта Європейської економічної комісії ООН Сергія Комнатного, понад 90% орендних відносин в Україні не оформлені офіційно, здебільшого через податки — з доходу від оренди сьогодні платять 23%, і через складну процедуру декларування. Якщо ці бар’єри знімуть, а договір буде офіційно зареєстровано, власник не зможе піднімати ціну оренди до завершення строку дії договору — тобто офіційний договір стане захистом не лише для держбюджету, а й для орендаря.

Часті питання про договір оренди

Чи обов’язково засвідчувати договір оренди в нотаріуса?

Ні. За Цивільним кодексом достатньо письмової форми договору — нотаріальне посвідчення не є обов’язковою умовою його чинності.

Що буде, якщо термін договору вже минув, а ви й далі живете в квартирі?

Якщо початковий договір був укладений на строк довше року, він автоматично продовжується на тих самих умовах, якщо за три місяці до завершення жодна зі сторін не заявила про інші наміри.

Хто платить податок з оренди квартири?

Формально це обов’язок власника: наразі дохід з оренди житла оподатковується за ставкою 23%. Держава працює над спрощенням декларування таких доходів, щоб більше орендодавців виходили з тіні.

Чи можуть виселити орендаря без попередження?

Примусово позбавити людину житла можна лише за рішенням суду — це передбачає стаття 47 Конституції. Але умови дострокового розірвання договору й терміни попередження законом детально не визначені, тому їх варто прописувати самостійно в тексті договору.

Що таке оренда з правом викупу?

Це новий інструмент, який запровадив закон про житлову політику: після десяти років оренди житло можна один раз викупити у власність, а платежі орендаря за цей час ідуть у спеціальний фонд, з якого будують нове соціальне житло.

Про те, як шукати квартиру в Києві, що перевірити під час перегляду і як розпізнати шахраїв — у великому гіді «Хмарочоса» про оренду житла.