Оренда квартири в Києві сьогодні означає пошук на онлайн-дошках оголошень, де частина пропозицій — напряму від власників, а частину веде рієлтор за комісію. У великих містах України до великої війни наймали житло щонайменше 8% людей, за оцінкою аналітичного центру Cedos. Перед переглядом варто скласти список вимог до квартири, під час огляду — перевірити документи власника, а перед оплатою — прочитати договір.

Де шукати квартиру: платформи, рієлтори, комісія

Більшість орендарів шукають житло на спеціалізованих дошках оголошень. Частина пропозицій там розміщена напряму від власників, а написати господарю можна через вбудований чат на сайті чи в застосунку — так перше спілкування відбувається ще до перегляду квартири.

Частину квартир здають через рієлторів, і тут варто одразу уточнювати розмір комісії та обсяг послуг, за які ви платите. Один із переселенців, який шукав у Львові квартиру для життя з трьома котами, домовився з ріелторкою про пошук житла, де дозволено тримати тварин. Але вона взяла собі комісію в розмірі 50%, хоча повноцінно не виконала свою роботу — не попередила власницю про наявність котів у майбутніх орендарів, через що згодом господиня вимагала від нього додаткову доплату. Перш ніж погоджуватися на послуги посередника, варто чітко проговорити, за що саме ви платите і що станеться з комісією, якщо угода не відбудеться.

На що звернути увагу під час перегляду

Перегляд квартири — це не лише враження від ремонту. Варто пройтися по ключових технічних точках: зазирнути з ліхтариком під мийку та унітаз у пошуках слідів вологи чи плісняви, поклацати вимикачами і перевірити розетки, а також відкрити й щільно закрити кожне вікно, щоб оцінити стан ручок і чи не дує зі щілин. Відкрийте крани у ванній і на кухні на повну потужність, щоб оцінити напір води та швидкість зливу, і попросіть увімкнути бойлер, кондиціонер чи пральну машину, щоб переконатися, що техніка справді працює.

Кутів зовнішніх стін варто торкнутися рукою: якщо шпалери там холодні або відходять, узимку стіна промерзатиме. Якщо якийсь недолік виявлено, але ви готові з ним миритися, зафіксуйте його в додатку до договору — це також привід трохи змінити ціну на свою користь. За межами квартири варто звернути увагу на під’їзд, стан ліфта, наявність укриття і реальні рахунки за опалення на верхніх поверхах.

Опис квартири в оголошенні не завжди відповідає дійсності. Траплялися випадки, коли трикімнатну квартиру за оголошенням насправді виявлялося однокімнатною великої площі, а диван на кухні видавали за третю кімнату, або коли одна з «вільних» кімнат насправді лишалася за власницею. Тому варто перевіряти на місці все, що обіцяла реклама, а не орієнтуватися лише на фото й опис.

Права орендаря: що варто знати до підписання договору

Письмовий договір оренди є чинним незалежно від того, як він оформлений, і це головне, що варто знати ще до підписання. Договори, укладені на строк понад рік, автоматично продовжуються на тих самих умовах, якщо за три місяці до завершення строку сторони не домовилися про інше. Право на житло і захист від виселення інакше як за рішенням суду закріплені у статті 47 Конституції, а деталі оренди регулює Цивільний кодекс. Про те, що обов’язково прописати в договорі і як його розірвати, «Хмарочос» розповідає в окремому поясненні.

Аналітичний центр Cedos випустив юридичний порадник, який пояснює, що має бути в договорі оренди, чи може власник заходити в квартиру без попередження і за яких умов договір можна розірвати достроково. Ще до підписання варто письмово зафіксувати: термін оренди, розмір застави та умови її повернення, які комунальні платежі лягають на орендаря, чи дозволено тримати тварин і реєструвати місце проживання, хто відповідає за ремонт техніки в разі поломки, і на яких умовах орендна плата може зростати — ці вісім пунктів варто проговорити ще в перші тридцять хвилин розмови з власником.

Наразі дохід від офіційної оренди обкладається податком у 23% — одна з найвищих ставок у Європі, через що чимало орендодавців уникають офіційних договорів. У парламенті обговорюють зниження ставки до 5-7%, аби вивести ринок із тіні, а разом з тим — і запровадження обов’язкової реєстрації договорів оренди. Тобто офіційний договір — це не формальність, яку можна пропустити, а інструмент, що передусім захищає орендаря.

Як розпізнати шахраїв

Головне правило — не платити нікому, чию особу та документи ви не перевірили. Перед внесенням будь-якої суми варто попросити оригінал паспорта власника і витяг із реєстру нерухомості, щоб переконатися, що людина, якій ви платите, справді володіє квартирою.

Другий орієнтир — договір. Коли журналістка винаймала кімнату в київській родині без письмового договору, з її кімнати згодом зникли заощадження в 2000 доларів, а поліція, попри виклик і складений акт, так і не знайшла винних. Усна домовленість чи оренда «на довірі» ускладнюють будь-яке звернення до поліції чи суду, якщо щось піде не так.

Ще один сигнал — недостовірні оголошення, які зникають одразу після дзвінка або показують не ту квартиру, що на фото. Один із київських застосунків оренди свого часу окремо розпізнавав фейкові оголошення й попереджав про них користувачів, що свідчить: проблема з недостовірною рекламою на ринку існує давно, і квартиру варто оглядати наживо, а не орієнтуватися лише на світлини в оголошенні.

Оренда з тваринами

Тварини — одна з найпоширеніших причин відмови в оренді в Києві. За опитуванням OLX Нерухомість, майже 39% орендодавців не готові здавати житло людям із домашніми улюбленцями, причому до котів ставляться гірше, ніж до собак. При цьому лише 16% орендарів із тваринами визнають, що їхній улюбленець справді щось пошкодив у квартирі.

Якщо власник погоджується на тварину, це часто супроводжується додатковими умовами: націнкою у 20-35% до орендної ставки або заставою в розмірі трьох місячних платежів замість звичних двох, а також вимогою компенсувати можливі пошкодження майна. Утім ситуація поступово змінюється — за рік кількість оголошень із позначкою «можна з тваринами» на Київщині зросла на 64%, і власники дедалі частіше готові домовлятися, якщо орендар демонструє відповідальність.

Практична порада — одразу чесно попереджайте про тварину під час першого дзвінка, а не після перегляду. Юристка з рудим котом шукала квартиру за критерієм толерантності власників до тварин — кілька господарів відмовляли одразу, щойно чули про кота, тож район пошуку довелося розширити.

Часті питання про оренду в Києві

Скільки зазвичай становить застава при оренді квартири?

Розмір застави варто уточнювати одразу під час перших перемовин з власником, ще до перегляду квартири — це одне з базових питань, яке радять ставити на самому початку спілкування. Якщо ви орендуєте житло з твариною, власники нерідко просять заставу в розмірі трьох місячних платежів замість двох.

Чи потрібен письмовий договір оренди?

Так, і це в інтересах саме орендаря. Письмовий договір є чинним незалежно від форми, а укладені на строк понад рік договори автоматично продовжуються, якщо сторони не домовилися про інше за три місяці до завершення строку. Без договору складно довести свої права в разі конфлікту з власником і майже неможливо оформити державну субсидію.

Чи можуть відмовити в оренді через дітей або тварин?

На практиці так. Майже 39% орендодавців не готові здавати житло людям із тваринами, а понад 18% — сім’ям з дітьми. Дискримінацію фіксують і серед внутрішньо переміщених осіб: за опитуванням КМІС, 32% людей з досвідом переміщення стикалися з упередженим ставленням під час пошуку житла.

Чи є пільги на оренду для переселенців і військових?

Так, у Києві діє кілька програм. Комунальне підприємство «Житло-інвест» пропонує переселенцям і учасникам бойових дій оренду з правом подальшого викупу зі знижкою 50%. Окремо переселенці, чиї витрати на оренду перевищують 20% сукупного доходу родини, можуть подати заяву на державну субсидію через Пенсійний фонд або ЦНАП, надавши офіційний договір найму.

Що робити, якщо власник хоче підняти орендну плату протягом дії договору?

Умови можливої зміни ціни варто прописувати одразу, ще до підписання — це один із пунктів, які краще проговорити з власником заздалегідь. Якщо договір укладено більш ніж на рік, він автоматично продовжується на тих самих умовах, якщо за три місяці до завершення строку сторони не домовилися про нові, тож саме цей момент — головна законна нагода для перегляду ціни.