На жовтень 2020 року заплановані чергові місцеві вибори, де кияни зможуть сформувати новий склад Київради та обрати міського голову. Білборди з новими та вже добре знайомими обличчями почали з’являтися на вулицях міста, а передвиборчі програми – готуватися до презентації. 

А тому саме час поглянути на те, як місто розвивається сьогодні, проаналізувати помилки та сформувати чітку візію майбутнього Києва, принаймні на наступні п’ять років.

Перший матеріал цього циклу стосується забудови у місті, яку найчастіше характеризують як хаотичну, незаконну чи скандальну. «Хмарочос» дослідив сучасний стан справ та зібрав думки експертів щодо можливих рішень для цієї сфери.

Читайте також інші статті серії «Візія Києва»:

Що треба змінити, аби в Києві почали нарешті будувати комфортні та безпечні вулиці

Що маємо

Спочатку трохи статистики. У Києві щороку з’являється понад мільйон квадратних метрів нового житла. І це постійна тенденція: у 2007 році в експлуатацію прийняли 1,4 мільйона кв м, у 2011 – 1,5 мільйона, у 2015 – 1,3. Минулого року це число зменшилося до 1 мільйона 113 тисяч, та у місті однак зводять більше житла, ніж у цілих областях України. Насправді, лише Київська та Львівська випереджають столицю за темпами житлового будівництва.

У 2019 році в Києві з’явилося також 425 тисяч кв м комерційних приміщень. Понад 75% з них – це торгові площі та ще 16% – офіси.

Звісно, ці числа мало говорять про якість нової забудови. Статистики з естетичною оцінкою чи показниками сталості ще не формують, тому поглянемо принаймні на правомірність. На початок 2018 року портал нерухомості Domik.ua нарахував у Києві 67 незаконних забудов. Сьогодні ж на мапі комунального підприємства «ЛІК» їх можна знайти 104. 

Будівництва тут позначенні як «самочинні». Тобто роботи за цими адресами проводили без необхідних документів або всупереч їм. Для прикладу, так званий «будинок Білозір», який замість чотирьох погоджених поверхів наростив 11.

Проте київські конфліктні точки не вичерпуються цим переліком. У ньому немає, зокрема, ЖК Tourbillon у Протасовому Яру, «Патріотики на озерах» на Осокорках, TРЦ Oasis на станції метро Героїв Дніпра чи Ocean Mall поруч з «Тарілкою» на Либідській. На мапі комунального підприємства не знайти конфліктів на Крістеровій гірці, Микільській Слобідці чи Поштовій площі.

Адже крім самочинних забудов, у місті є чимало таких, що мають документи, які видані з порушеннями, або будуються всупереч волі та інтересам громади, або руйнують історичну спадщину міста, або не забезпечені відповідною інфраструктурою, або просто перекривають прохід до метро чи набережної місцевим жителям. І це цілий комплекс проблем, який не має єдиного простого вирішення. 

Старий новий генплан

Одна з головних причин хаотичної забудови Києва – відсутність необхідних містобудівних документів, зазначають експерти. «У нас є чинний генеральний план, але він розбалансований і не працює. Є детальні плани територій, які йому суперечать. Є проєкт нового генплану, який не є документом публічного консенсусу і вже кілька років не може пройти затвердження в Київраді», – зазначає Ганна Бондар, архітекторка та народна депутатка України. Серед важливих та досі неприйнятих містобудівних документів також проєкт зонінгу та історико-архітектурний опорний план.

Наявний сьогодні генплан був затверджений ще у 2002 році та розрахований до 2020. Проте застарілим його почали вважати значно раніше. Натомість важливу роль стали відігравати детальні плани території: з 2015 року забудовник не може отримати земельну ділянку для будівництва, поки для цієї території не розроблять ДПТ.

Часто замовниками цієї документації ставали саме будівельні компанії, а тому детальні плани радше не уточнювали, а коригували генплан у потрібному напрямку. Як приклад, конфлікт на вулиці Кондратюка у межах Мінського масива, де ДПТ передбачає забудову багатоповерхівками зону сільськогосподарського призначення.

Аналітики Geodesign.info дослідили 766 київських новобудов на відповідність чинному генплану. 18% з них були збудовані на землях, призначених для громадських будівель, а 8% займають територію зелених насаджень.

Ілюстрація: Ірина Стасюк

«Забудовники прагнуть переробити під себе генплан, ДПТ і женуться тільки за квадратними метрами. В результаті виходить не архітектура, а просто нерухомість. Висотні нетрі, мета яких – лише відбити гроші», – коментує Олена Олійник, віце-президентка Національної спілки архітекторів України.

Проєкт нового генплану розробляли на основі попередніх документів ще з 2008 року, тому назвати його зразком сучасної містобудівної думки важко. Відповідно до нього є чимало претензій: нехтування принципами сталого розвитку, зменшення зелених зон, нереалістичні транспортні проєкти та фактично легалізація численних суперечливих забудов.

«Можливі два підходи. Можна розпрощатися із цим скандальним проєктом, провести міжнародний містобудівний конкурс і розробити новий якісний документ, – розповідає Ганна Бондар. – Або все ж детально обговорити цей проєкт з місцевими жителями, виокремити проблемні точки і спробувати з ними розібратися. І коли їх буде не 300-500, а лише 10 чи 15 на все місто, документ можна буде прийняти». 

Наступним важливим документом є зонінг. Якщо генеральний план визначає функціональне призначення території, завдання зонінгу – регулювати висотність та щільність забудови. Сьогодні обмеження у 27 метрів для центральної частини міста зафіксоване в генплані, проте норму нерідко обходять. Наприклад, будинок на Лютеранській, який спотворює ансамбль Хрещатика, дозволили збільшити до 53 метрів ще у 2010 році. З обгрунтуванням про «містобудівну значущість об’єкта» та наявність висоток поруч.

Наразі проєкт зонінгу бере за основу проєкт генерального плану, тому він не може бути прийнятий до затвердження основного документа, зазначає Ганна Бондар.

У Києві також досі не затверджений історико-архітектурний опорний план. Цей документ фіксує об’єкти культурної спадщини та межі їхніх охоронних зон, землі історико-культурного значення, природні заповідники тощо. 

«Через незаконні забудови ми втрачаємо історію та справжнє обличчя наших міст», – розповідає Олена Олійник. – Ми маємо два об’єкти Всесвітньої спадщини ЮНЕСКО – Лавра та Софія Київська. Де у генплані чи ДПТ закладено пріоритет збереження їхніх буферних зон, їхніх панорам?».

До слова, у 2010 році вже йшлося про виключення Софійського собору зі переліку всесвітньої спадщини через активну забудову навколо, зокрема, за адресою Олеся Гончара, 17-23. «Ми підписали конвенцію ЮНЕСКО, тому повинні дотримуватись визначених нею вимог та настанов. Зокрема, повідомляти про всі суттєві перетворення у буферній зоні», – пояснює Марина Соловйова, адвокат та голова Громадської організації «Андріївсько-Пейзажна ініціатива». У 2019 році занепокоєння організації викликало також будівництво «мосту Кличка».

Водночас, міністр розвитку громад і територій Олексій Чернишов нещодавно заявив про необхідність переглянути співпрацю з організацією. «ЮНЕСКО іноді можуть використовувати як інструмент додаткового будівельного обмеження з метою створення передумов виникнення корупційної складової», – вважає Чернишов. 

В інтересах громади

В інтерв’ю «Хмарочосу» колишній архітектор Львова Юліан Чаплінський зазначав, що в Києві не відчувається достатнього рівня обурення. 

І все ж проблемні забудови можна назвати винятком. Вони спричиняють чимало активного невдоволення з акціями протесту, судовими позовами та цілими спільнотами небайдужих містян. «В киянах живе дух магдебурзького права, потрібно просто дати йому розкритися», – зауважує Роман Ратушний, координатор громади Протасового яру.

Житловий комплекс Tourbillon у Протасовому яру – це лише один з випадків, коли надати ситуації публічності та потенційно зупинити будівництво допоміг саме тиск місцевої громади. Громадський рух ЧЕСНО щороку збирає перелік «найгарячіших» точок подібного протистояння у Києві, і серед списку 2019 року – екопарк «Осокорки», Крістерова гірка, музей на Поштовій тощо. 

«Щоб системно вирішити проблему, потрібна процедура узгодження рішень з громадою. Потрібно саджати місцевих жителів та забудовників за стіл переговорів до, а не уже після виникнення конфлікту, – вважає Роман Ратушний. – Зараз процедура громадських обговорень працює лише тоді, коли немає перепон чи конфліктів». 

Подібні обговорення почали проводити у Києві, хоч і точково, стосовно громадських об’єктів, публічних просторів та стратегічних документів. Наприклад, після закінчення карантину мають відбутися слухання з приводу того ж генплану. Натомість у Європі обговорюють практично всі перетворення, що вплинуть на життя громади, будь то новий сквер, школа чи висотний житловий комплекс. 

На думку Ратушного, процедуру громадських обговорень варто детальніше прописати в українському законодавстві та державних будівельних нормах. А результати обговорень та досягнуті домовленості мають стати одним із дозвільних документів на будівництво, який обов’язковий до виконання. 

Хто поставив підпис

Експерти визначають ще одну важливу умову впорядкування забудови у місті – реальна юридична, фінансова та репутаційна відповідальність за порушення регуляцій. «Це стосується обох сторін: і тих, хто створив цей проєкт, і представників міста, чиновників, що його погодили, – вважає Олена Шуляк, експертка з будівництва та народна депутатка України. – Коли вони будуть розуміти, що за підпис під незаконним документом будуть покарані, проблемних забудов у нас стане в десятки разів менше».

З цим погоджується Ольга Балицька, депутатка Київської міської ради. «Після п’яти років роботи в Київраді я бачу, що для більшості забудов у центрі містобудівні умови та обмеження видавала одна і та ж людина, – зазначає вона. – Яку відповідальність вона понесла? Та ніякої, тому з цього і потрібно починати. Це можуть бути навіть кілька показових справ». 

Цікавим у цьому контексті є нещодавнє розслідування журналістів Bihus.Info. По-перше, у ньому згадується про можливі розцінки на затвердження необхідної для будівництва документації. Наприклад, 50 тисяч доларів за правки до містобудівного кадастру. По-друге, розкриваються механізми лобіювання інтересів забудовників у місті.

Ілюстрація: Ірина Стасюк

І якщо юридичною та фінансовою відповідальністю тут повинні займатися відповідні органи, на репутаційну можуть вплинути містяни. Жителі Києва напряму не голосують за  головного архітектора чи голів департаментів КМДА, які видають відповідні рішення. Проте обирають міського голову, який призначає цих посадовців, і має (або ні) зафіксовані зв’язки з конкретними київськими забудовниками.  Обирають депутатів Київради, які можуть видавати землі в оренду або скасовувати ці договори. «З останніх прикладів – Чкалівський сквер. Усі можуть переглянути список депутатів, які проголосували за продовження договору оренди. Давайте не голосувати за них наступного разу», – зазначає Владислав Власюк, юрист, керівник першої практики urban law.

При цьому посилений контроль повинен бути не лише за видачею дозвільних документів, але й за їх дотриманням. «У місцевої влади зараз достатньо повноважень для зупинки незаконних будівництв, – розповідає Олена Шуляк. – Є кілька департаментів: архітектурно-будівельного контролю, охорони культурної спадщини, благоустрою, які можуть виходити на перевірки, реагувати на забудови, надавати приписи. Чому вони цього не роблять – відкрите питання». 

І подібне реагування повинно бути оперативним – самочинне будівництво значно простіше зупинити, ніж знести вже збудований об’єкт. Чи не єдиним успішним прецедентом в Києві є демонтаж незаконних поверхів «будинку Філарета» в Десятинному провулку. У ЖК «Фреско Софія» зайві поверхи досі не демонтували, хоча саме будівництво врешті вдалося зупинити.

«Можливо, це не те, що б ви хотіли почути, але юридичних механізмів вирішити це питання немає. Судитися в нашій країні можна довго, і забудовник зазвичай наймає кращих юристів, ніж може собі дозволити місто», – каже Владислав Власюк. 

Але навіть в разі перемоги у судді, залишиться питання фінансування. Забудовник може заявити, що не має коштів на демонтаж. І тоді витрати покриватимуть з місцевого бюджету, фактично, коштом нового скверу чи дитячого садочка. Що не дуже справедливо до платників податків, зауважує Шуляк. 

Проблема різних рівнів

Перелік цих рішень, звісно, не є вичерпним. Чимало факторів для досягнення цивілізованого ринку забудови в Києві не залежать напряму від міської влади. Зокрема, адекватна робота правоохоронних органів, судової системи та профільних міністерств. Адже дозволи на певні будівництва може погоджувати, наприклад, Міністерство культури, як було у випадку Сінного ринку.

Налагодженою повинна бути робота також «будівельної поліції». «Фактично це державний орган, який свої осередки повинен видавати дозволи на будівництво, контролювати його та визначати законність. Цього року розформували ДАБІ, а функції нагляду та контролю пейшли до Державної інспекції містобудування. Але новостворений орган ще не налагодив свою роботу», –  пояснює Ольга Балицька. 

Допомогти у цій сфері можуть також нові законодавчі ініціативи. Наприклад, Олена Шуляк пропонує заборонити продавати квартири у комплексах, які не мають усіх дозвільних документів. «Якщо не буде можливості продавати незаконні квадратні метри, нікому не буде цікаво займатися їх будівництвом», – каже депутатка. 

Важливим є також проєкт Закону про столицю, яким можуть ухвалити вже цього року. За словами Ганни Бондар, він допоможе врешті сформувати у Києві повноцінне самоврядування, встановить зв’язок також стратегічних документів про розвиток міста та програмою соціально-економічного розвитку, а також скоригує повноваження головного архітектора.

І цей перелік можна продовжувати. Проте вже названі у матеріалі рішення, на думку експертів, можуть зменшити кількість незаконних та конфліктних забудов у Києві в рази. Що ж можуть зробити для цього кияни? Обурюватися, звертати більше уваги на те, що відбувається у місті, робити поінформований вибір та, звісно, не купувати незаконно збудовані квадратні метри за півціни.